不动产登记3月施行 对“利害相关人”作了比较宽泛的规定

　　从普遍的民事权利上看，天下权利无外乎就是人身权与财产权两种，其中涉及不动产的财产权，往往是财产权中最重要的组成部分，不动产权的取得方式，古今中外，皆以登记为要件，依“登记产生权利”的不动产“确权规则”，统一登记将为不动产的产权清晰与产权流转，带来至关重要的影响。

　　不过，今天我们谈的“登记”，不是一般意义上的权利取得的登记，而指的是关于不动产在不同地域、不同机构登记后形成的登记信息，能否全国性联网整合成一个有效的多层次互享与多角度保护的信息库，也就是说，《条例》成败的关键在于如何平衡“共享与保护”这一矛盾。

　　第一个“共享与保护”的矛盾破除点在于统一登记机关。我国的不动产产权登记制度，从适用于计划经济的行政管理体制中转型而来，在产权登记体制上出现了“多头登记”、“划片登记”、“标准不一”以及不能信息联网共享的弊端。随着登记权背后日益凸显的部门利益，甚至在信息联网方面出现了部门保护主义阻碍，越来越不适应于当今市场经济的需求，也干扰了反腐“阳光法”配套法律的出台。从最新的条例看，涉及“实时互通共享”的部门有十余个，统筹工作实为繁杂。

　　但内部性的“共享”，并不构成与社会需求相符合的“共享”，如果统一登记后，信息仅止于国土部门的“私人订制”，联网将变成摆设，不会对社会上的权利利害人产生实质作用。信息共享，应达到这么一个水平，所有权利利害人，均能以一种法定的程序查询到相关人的不动产产权状况，如配偶、密切的商业伙伴、讼争的直接相关人，甚至应扩展到基于公益而进行相关信息查询的“吹哨人”即检举人。这样信息共享的益处自不待细数，光是从物权抵押等市场需求上看，都可以造成革命性的影响，任何制度的革新成功的标志，看是否给民众带来了制度便利，是否降低了交易成本。社会共享机制将使利害相关人在同一信息库下更方便查询与检索，并把不同种类的不动产更方便“打包”流转，也能最大限度降低重复抵押、拆零抵押等物权欺诈现象。

　　在信息的共享与保护方面，可多多借鉴国外成熟的制度。国外在信息共享中对“利害相关人”作了比较宽泛的规定，如只要按“表面证据”证明有利害关系，就可以查询到相关人的不动产权利状态。国外也没有把门槛降到“以人查房”的信息公开的程度，法律牢记了财产权属为隐私权的基本法则，对查询人的信息扩散作了严格限制和严厉惩罚。总之，不动产登记后形成的信息联网，应切实做好“共享与保护”的平衡，过度“信息保护”，导致信息联网的目标挫败和效益低下，不讲保护的开放，则违于法律，社会弊端丛生，同样可能导致统一登记与信息联网制度目的的失败。